新形势下掘金土地一级开发潜力品种

　　东方智慧证券研究所

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　　本月初，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法

　　》。受其影响，房地产业内开始将注意力转向利润可观的土地一级市场，以期能够争先夺得土地一级开发这块蕴含巨大利润空间的增长制高点。我国的土地供应也由此正式迈入了“土地储备时代”。无疑，在国家对于房地产业宏调思路渐行渐进的大趋势下，房地产行业面临着巨大的重新洗牌压力，谁能抢占“土地储备”这个先机，谁就能，坐拥行业制高点傲视群雄，那么由此看来，市场中从事土地一级开发的上市公司无疑将是最先受益的群体，获得主力资金的大肆追捧自然是顺理成章。前期的一级开发龙头绵世股份短短10几个交易日震撼翻倍的行情无疑昭示着土地一级开发的潜力品种正在成为冉冉升起的新星，后市的相关投资机会值得继续深入挖掘！

　　投资要点：

　　1.土地一级开发利润更加丰厚。新土地储备管理办法的推出确定了更高的市场化程度，结束了土地一级开发“多头管理”的局面，进一步杜绝了“生地”出让，使“熟地”招拍挂出让制度得以更有力的执行。此办法直接将房地产业的激烈竞争引申到一级市场开发层面，对此，具有纯粹土地一级开发背景、实力雄厚的地产龙头可谓占尽先机，坐拥更加丰厚利润入怀。

　　2.专注于土地一级开发企业已经步入高速持续增长的收获期。日益趋紧的货币政策乍看起来对于房地产企业的融资和个人房贷的发放都带有一定的负面影响，新土地储备管理办法也大大收紧了土地供应，但对于土地储备、自有资金双重足的一级开发地产企业则将是一个快速发展、做大做强的市场机遇。

　　一、土地一级开发新形势下有望创造更加丰厚利润

　　所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程，是土地出让前的运作方式，开发的主题为当地政府或者政府制定的房地产开发企业，其结果是将“生地”变成“熟地”，达到出让标准。1992年以前，上海、广州等城市的土地一级市场的开发主角是地方政府，由于资金压力大，所以土地一级市场发展缓慢；1992年以后，地方政府开始从土地一级市场中脱离出来，全权委托实力雄厚的公司介入土地一级市场，地方政府同时也有更多的财政收入，促使了城市经济的快速发展。现在成都等二三线城市也采取了相同模式，由此一级土地开发商的业务模式核心基本上变成了企业垫资替政府办事，这就为具备实力和经验的公司带来了新的机遇。

　　新的《土地储备管理办法》更加确立了土地出让的市场化方向，确定了由市、县国土资源管理部门下属土地储备机构，统一承担和管理本辖区内土地的依法获取、前期开发、储存及供应工作，以实现调控土地市场，促进土地资源合理利用的目标。将房地产行业的激烈竞争引申到土地一级开发的范围内，结束了土地一级开发“多头管理”的局面，进一步杜绝了“生地”出让，使“熟地”招拍挂出让制度得以更有力的执行，也更加清晰地界定了土地前期开发即一级开发业务的市场前景。这必将促进土地出让价格更加合理，符合市场需求，同时也意味着新形势下的土地一级开发市场有望创造更加丰厚的利润。

　　二、纯粹土地一级开发企业已经步入可持续的高速增长收获期

　　日益趋紧的货币政策乍看起来对于房地产企业的融资和个人房贷的发放都带有一定的负面影响，新土地储备管理办法也大大收紧了土地供应政策，但对于土地储备、自有资金充足的一级开发地产企业来讲则意味着高速发展的机遇。目前沪深两市的土地一级开发龙头就是绵世股份，公司借助子公司在土地一级开发市场的良好品牌，在成都连续参与了两个片区总计约4000余亩土地的一级开发。其整理开发的一级土地随着房价的节节攀升，招拍价也随之飙升，充分昭示出一级土地开发商的广阔前景，在二级别市场上，该股也是得到了各路资金的疯狂追捧，该股更是在不到20个交易日的时间从20元出头一路飙升超过60元。在这种巨大的获利效应下，市场有望掀起一轮对土地一级开发优质企业的爆炒行情。那么在具体投资品种的选择上，在实际操作上，投资者可积极关注长春经开(600215)，公司坐拥东北老工业基地腹地城市，具有充足的土地储备，目前拥有待开发土地面积达到617万平方米，且大部分土地资源在南部新城核心区，是长春南部新城的黄金地段，长春市未来的金融和商业中心，公司估值面临巨大提升空间。二级市场上，公司经过前期充分调整后近期连续展开拉升行情，主力资金介入明显，有望后市加速上扬，走出类似于“绵世股份”的持续上涨行情，建议投资者重点关注。