掘金在一级土地开发的沃土

　　齐鲁证券

　　近期《土地储备管理办法》的出台充分显示出我国的土地供应正正式迈入“储备管理时代”。由此，房地产业开始将视线更多地转向利润可观的土地一级市场，开发商争食土地一级开发这块大蛋糕的趋势也愈发明显。近日来，以一级土地开发为主业的绵世股份（爱股,行情,资讯）井喷式飙升，累计最高涨幅逼近50%，这就已经掀开了这种大趋势的冰山一角，在一级土地开发这块沃土上，仍有更多金矿值得开采。

　　土地藏金 一级土地开发成掘金利器

　　土地可以说是开发商的命根子，土地储备的多少，决定了开发商日后开发楼盘的多少。同时，大家都知道，所谓房地产赚得就是土地的钱，土地是不可再生资源，土地越是储备期长储备量多，未来升值的可能也就越大。毫不夸张的说，房地产商的利润金矿就埋藏在土地之中。

　　所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。可见，开发商通过做政府的代甲方，进行一级土地开发就往往可以优先获得优越区位的土地，也就意味着获得了未来更多的利润回报。

　　《土地储备管理办法》出台 提升一级土地开发可持续性

　　国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》，日前正式印发。新颁发的《土地储备管理办法》确定了由市、县国土资源管理部门下属土地储备机构，统一承担和管理本辖区内土地的依法获取、前期开发、储存及供应工作，以实现调控土地市场，促进土地资源合理利用的目标。对于此办法的实行，地产界一致表示拥护，房地产从源头上开始更加规范了，统一了土地的储备模式，就更便于加强土地的调控。

　　国家土地储备管理政策的出台使得一级土地开发环节分工更细化，有利于开发周期缩短；对于开发商而言，竞争将提前到一级土地开发环节，将促使更多的房地产企业参与进来，一级土地开发的市场化程度将提高。随着一级土地市场日后运作的规范，单块土地一级开发的利润率可能有所下降，但业务的持续性将更加可靠，收益也会更加稳定。新政出台还会有效减少开发商高垫资带来的因土地降价或流拍不能按期收回投资等引起的风险，而且一级开发仍然有可能采用目前的分成模式，不会影响公司已经签订的合同。在可持续性得到保证的背景下，后市进行一级土地开发业务的公司有望获得长足稳步的业绩增长，相关投资机会值得进行重点把握。

　　实战上，投资者可以重点关注长春经开（爱股,行情,资讯）(600215)。一级土地开发是长春经开的一项主营业务之一。由于政府保证长春经开优先获得进行一级开发的土地的使用权，后市该股的发展潜力及其可观。二级市场上，该股近日放量上涨，上攻意愿异常强烈，值得给予重点关注。。