土地一级开发：拓荒者的隐蔽财源

　　联合证券  肖华

　　当房地产个股随着宏观调控的政策应声“倒地”的时候，我们发现一个地产异类。进入十二月以来，该股连续跳空上行，吸引了市场关注的目光，这就是近来受到热议的绵世股份（爱股,行情,资讯）。该股是沪深两市中唯一一家纯粹从事土地一级开发的上市公司。随着《土地储备管理办法》的出台，我国的土地供应正式迈入“储备管理时代”。利润可观的土地一级市场成为市场关注的焦点。该股走牛已在情理之中。

　　土地一级开发——拓荒者的“无风险投资”

　　经营性用地的出让必须采用招拍挂等公开竞价的方式进行，土地上市交易前，要将生地开发整理成熟地。因此，房地产开发过程可以分为一级开发和二级开发两个过程。两类业务风险收益特性各不相同。土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费(利润率)为开发成本的2%。 由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。

　　土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算。8%的开发利润基本由政策提供保障。以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务。

　　房产巨头纷纷介入 拥地为王布局长远

　　为了尽可能的获得土地资源，越来越多的房地产企业开始力图通过介入土地的一级开发环节，来增强公司获得土地储备的能力。可以看出，土地交易市场化实施后，开发商越来越重视土地一级开发。今年以来，无论是中信在郫县5平方公里的土地整理，还是攀成钢的3000亩东方正红，他们都聘请了国内外知名的土地策划机构来进行土地规划和营销策划，并高调推出市场。土地一级开发俨然已经成为当下楼市的一个热门话题。虽然土地一级开发的利润率有限，但由于参与土地一级开发，可以加深对土地成本的了解，然后通过设置有利于己方的出让条款，将大大增加在公开市场拿到二级开发权利的胜算。所以但凡有机会，大多数房地产企业都尽可能的获得土地一级开发的业务。

　　日渐趋紧的宏观调控政策，对房地产类企业来说必然带来一定的负面影响。而介入土地一级开发市场的地产企业可以最大程度的抵御调控风险。同时在长远来看，进行一级开发的开发商，更容易获得该土地的商品房开发权，为企业的长远发展及早布局。因此我们相信，在同等环境下，涉足土地一级开发市场的房地产企业发展后劲更足，成长空间更大。

　　与绵世股份类似的土地一级开发商，例如长春经开（爱股,行情,资讯）(600215)。06 年11 月24 日资产重组后，公司的主营业务变更为附有条件的土地一级开发、会展中心出租和开发区热力供应。这种土地开发模式是深沪两市房地产开发公司中绝无仅有的盈利模式。实质是政府已经锁定土地的开发收益，未来土地使用权招拍挂的风险或收益全部由长春经开来承担。如果长春经开计划在这些地块上进行房产开发，将不存在竞争对手，发展优势十分明显。目前该股已经低位启动，建议重点关注。