房地产：提高二套房首付及贷款利率等影响分析

       信贷资金是推动房价上涨的最主要源泉，若能有效限制信贷资金流入住房市场，可对住房投资产生明显的抑制作用。
359号文，提高二套房及商业房首付、以及贷款利率，目的正在于此。

       提高二套房首付至4成，将使投资性购房者的财务杠杆，从原来的2.33倍降至1.5倍。

力度虽不算大，但影响仍较为明显。

        二套房的利率提升非常明显，目前所有购房者普遍享受85折的优惠利率，按现行5年期7.83%计，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%，提高非常显著。

       相当于央行按0.27点的力度，加息8.5次，二套房购买者的年利息支出提高30%。

        政策能否有效执行是关键，最大的难点是对二套房的识别界定。目前，主要通过人民银行的信息系统，具有一定的有效性，但仍存在较大的运作空间。

        一套房未贷款，以同一家庭不同个人名字买房等，都可能享受优惠贷款。

         政策将对目前房价上涨将产生一定抑制作用，但能否改变市场的疯狂上涨脚步，尚有待观察。

        目前房地产市场处于疯狂上涨阶段，多年调控无效，令购房者、地产商对政策处于麻木状态。但短期内，处于疯狂提价中的开发商可能会放慢提价步伐，观望数月。

        新政策，对开发型地产有实质性负面影响，而对于持有经营的商业地产公司，没有任何影响。建议乘泥沙俱下之机，介入陆家嘴、浦东金桥、中国国贸等持有型的地产公司。